১৮৭৫ সালের বঙ্গীয় জরিপ আইন ও ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন এর আলোকে বিভিন্ন জমিদারি এলাকার রায়াতের ভোগদখলকৃত জমির প্রতেকটা প্লট সরাজমিনে মেপে –জমির পরিমান –জমির শ্রেণী-জমির খাজনা ইত্যাদি তথ্যদিক সহ খতিয়ান- ও মৌজা ভিত্তিক নকশা তৈরী করা হয় । আর এই ধরনের জরিপকেই কেস্তোয়ারা জরিপ / ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ বলা হয় ( cadastral survey=cs) বলা হয় ।
১৮৭৫ সালের বঙ্গীয় জরিপ আইন ও ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন এর আলোকে বিভিন্ন জমিদারি এলাকার রায়াতের ভোগদখলকৃত জমির প্রতেকটা প্লট সরাজমিনে মেপে –জমির পরিমান –জমির শ্রেণী-জমির খাজনা ইত্যাদি তথ্যদিক সহ খতিয়ান- ও মৌজা ভিত্তিক নকশা তৈরী করা হয় । আর এই ধরনের জরিপকেই কেস্তোয়ারা জরিপ / ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ বলা হয় ( cadastral survey=cs) বলা হয়
Cs জরিপ এটা ১৯৮৮ সালে রামু থানায় (কক্যবাজার জেলা) পাইলট প্রকল্পের আওতায় এই জরিপের কাজ শুরু করা হয় এবং তাহা এক বছর সময় লেগে যায় উক্ত থানা জরিপ করতে । অতঃপর উক্ত জরিপ থেকে ধারনা নিয়ে ১৮৯০ সালে সোরা দেশে cs জরিপের কাজ শুরু করা হয়। এই জরিপের কাজ জেলা ভিত্তিক ভাগ করে করা হয় এই জন্য এই জরিপকে DS জরিপ ও বলা হয় তথা Distritct জরিপ বলা হয় । উক্ত জরিপ ১৮৮৮ থেকে ১৯৪০ এই সমায়ের মধ্যে করা হয় ।
১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইনকে ভিত্তি করেই ১৯৫০ সালে জমিদারি অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন পাশ করা হয় । এবং ১৮৮৫ সালের বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইনকে রহিত করা হয় ।
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর মাধ্যমে জমিদারি প্রথা উচ্ছেদ করে । এই এস এ জরিপ ১৯৫৬ থেকে ১৯৬৫ সাল পর্যান্ত করা হয় এই জরিপে খতিয়ান-নকশা-তৈরী করা হয় । যাহা CS অনুসারে করা হয় । এটা একটা সেটেলমেন্ট জরিপ – কেননা এই জরিপ অফিসে বসে করা হয়।
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর উপর ভিত্তি করে প্রস্তুতকৃত SA জরিপ । এই জরিপ ১৯৫৬ থেকে ১৯৬৫ সাল পর্যান্ত করা হয় এই জরিপে খতিয়ান-নকশা-তৈরী করা হয় । এই জরিপে ১৯৬২ সালে সৈয়দ মোজ্জিম হোসেন তদন্ত কমিটির নিকট অনেক ভূল ভ্র্রান্তি ধরা পড়ে – সেই কারনে আবার নতুন একটা জরিপ প্রনয়োন করার প্রয়োজন দেখা দেয় । তখন সংশোধন জরিপ হিসাবে এই RS জরিপ করা হয় । যাকে আমরা RS জরিপ বলে থাকি । রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর উপর ভিত্তি করে প্রস্তুত করা হয়ূ ।এই জরিপ ১৯৬৫ থেকে ১৯৯০ পর্যযান্ত করা হয় এই RS জরিপ এখন পর্যান্ত একটা শুদ্ধ এবং জনপ্রিয় একটা জরিপ। এই জরিপের উপর কোর্ট থেকে শুরু করে পাবলিক পর্যান্ত সকলে আস্তা রাখেন ।
BS জরিপ এটা বাংলাদেশ সরকার কর্তৃক প্রচালিত প্রথম জরিপ । এই জরিপ রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর আলোকে করা হয় । এই জরিপ ১৯৯০ থেকে BDS এর পূর্ব সমায় পর্যান্ত করা হয় ।
দিয়ারা / নদী জরিপ এটা অনেক পুরাতন একটা সার্ভে প্রকল্প যাহা ১৮৬২ সালে শুরু করা হয় পক্ষান্তরে অন্য জরি সমূহ্য যেমনঃ CS জরিপ (cadastral survey) ১৯৮৮ সালে শুরু করা হয় ।দিয়ারা জরিপ সাধারণ জরিপের জন্য প্রযোজ্য সকল স্তর অনুসারণ করে এই জরিপে নদী ও নদীর চর সমূহ্যের নকশা তৈরীসহ –রেকর্ড প্রস্তত করা হয় । দিয়ারা সেটেমেন্ট এর অধিনে ৪ টা অফিস আছে যাহার মাধ্যমে সারা বাংলাদেশে সুনির্দিৃষ্ট মৌজায় এই জরিপের কাজ প্রচালিত হয়
যখন কোন নদী / সাগর চর বা সমতল ভূমিতে পরিনাত হয় তখন উক্ত জমি ভূমিহীনদের চাষাবাদ / ভোগদখলের জন্য বন্দবস্ত দেওয়া হয় । যখন এই ধরনের জমি জেলা প্রশাসক কর্তৃক বন্দবস্ত দিয়ে থাকেন তখন উক্ত সমতল জমির এরিয়া –অবস্থান-ভূমিহীনদের মধ্যে বন্ঠন ইত্যাদি প্রক্রিয়ার জন্য সার্ভে করার প্রয়োজন হয় । তখন তাৎক্ষনিক একজন সার্ভেয়ারের মাধ্যমে সার্ভে করাকে পেটে সার্ভে অথবা সাময়িক জরিপ বলা হয় । এটার মাধ্যমে চিটা ম্যাপ/নকশা এবং রেকর্ডে তৈরী করা হয় । এটা জেলা সেটেলমেন্ট অফিসের আওতায় থাকে ।
সাধারন ভাবে দলিল বলতে কোনো লিখিত বিবারণ যাহা আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহনযোগ্য। পরিভাষায় রেজিষ্ট্রেশনের বিধান মোতাবেক কোনো লিখিত ডকুমেন্ট যাহা নির্দৃষ্ট বিধিমালা মোতাবেক সম্পাদন হয়ে থাকে তাকে দলিল বলা হয় । আমরা দলিল বলতে শুধু জমির দলিলকে বূঝি কিন্তু আসলে দলিল বলতে বিধিমালা মোতাবেক সকল প্রকারের লিখিত পরিপত্র ।
জমিজমার ক্ষেত্রে জমির মালিকানা প্রমানের লিখিত স্বাক্ষ্যই দলিল – সাক্ষ্য আইন 1872 এর 3 নাং ধারা অনুযায়ী দলিল বলতে বুঝায় কোন পদার্থের উপর কোন অক্ষর বা সংখ্যা অথবা চিহ্নের সাহায্যে ব্যাবহার হলে তাকে দলিল বলা হয় ।
দলিল রেজিষ্ট্রেশনের কার্যক্রম নিদৃষ্ট আইন মোতাবেক করতে হয় । যে কোনো দলিল সম্পাদনের তিন মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রেশন করতে হবে। এরং registration Act 1908 বিধিমালা মোতাবেক ১০০ টাকার কম মূল্যের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতা মূলক নয় ।
কিন্তু registration Act 1908 বিধিমালা (Act no : xvi of 1908 এর section 69 এর প্রদত্ত ক্ষমতা বলে inspector General of registration rules 1937 সংশোধন করা হয় ।
এবং সেখানে registration Act 2004 । registration Act 2008 সালের বিধীমালা মোতাবেক ১০০ টাকার কম মূল্যের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতা মূলক করা হয়েছে।
স্বাধীনতার পরে গণপ্রজাতন্ত্রী সরকার বাংলাদেশ সংবিধানের অনুচ্ছেদের বিধানমতে 1908 সনের নিবন্ধন আইনের 16 নাং আইন পূর্ব ধারাবাহিকতায় বাংলাদেশে বলবৎ রহিয়াছিলো। তাহা পর্যায় ক্রমে সংশোধন করা হয়।
= 1985 সনের (50 নাং অধ্যায়দেশ)
= 2002 সনের 14 নাং আইনে নিবন্ধন নীতিমালা সংশোধনকৃত
= 2004 সনের 25 নাং আইনে নিবন্ধন নীতিমালা সংশোধনকৃত
= 2006 সনের 27 নাং আইনে নিবন্ধন নীতিমালা সংশোধনকৃত
= 2012 সনের 41 নাং আইনে নিবন্ধন নীতিমালা সংশোধনকৃত
1908 সালের আইন এর 28 বিধি অনুসারে স্থাবর সম্পত্তির দলিল রেজিষ্ট্রেশনের জন্য – যে কোনো সাব-রেজিষ্ট্রারে উপস্থাপনা করা যেতো ।
কিন্তু রেজিষ্ট্রার আইন 1985 এর মাধ্যমে দলিলে উল্লেখিত জমি যে এরিয়াতে সেই এরিয়ার সাব-রেজিষ্ট্রারে দলিল রেজিষ্ট্রার করতে হবে ।
সুতারাং যদি কোনো ব্যেক্তি নিজ সাব-রেজিষ্ট্রার বাদ দিয়ে একই জেলার ভিতরের অন্য কোনো সাব-রেজিষ্ট্রারে দলিল রেজিষ্ট্রেশন করেন । তাহলে সাব-রেজিষ্ট্রার উক্ত দলিল টি সাব-রেজিষ্ট্রার আইনের 64 ধারা মোতাবেক উক্ত দলিলের তফসিলে বর্ণিত এরিয়ার সাব-রেজিষ্ট্রারের কাছে দলিলটা প্রেরণ করবেন । এবং উক্ত দলিলটা ১নাং রেজিষ্ট্রারে ফাইলভূক্ত করবে ।
অতঃপর: নিজ সাব-রেজিষ্ট্রার দলিলটা পেয়ে রেজিষ্ট্রার আইনের 65 ধারা মোতাবেক জেলা রেজিষ্ট্রারের নিকট প্রেরণ করবে ।
উল্লেখ্য এই যে : রেজিষ্ট্রার আইন 2002 এবং 2004 অনুযায়ী নিজ সাব-রেজিষ্ট্রার ছাড়া দলিল রেজিষ্ট্রেশন করা যাবেনা ।
খতিয়ান এটা হলো জমির মালিকের মালিকানার স্বত্ব লিপির বিবারন যাহা সরকার কর্তিক জরিপ / রেকর্ড অধিদপ্তর দিয়ে থাকে । আর যখন একটা জরিপ প্রচালিত হয় তখন সরাজমিনে যেয়ে জরিপ অধিদপ্তর একটা রেকর্ড তৈরী করেন আর এই রেকর্ড সম্পূর্ন্য হওয়ার পর সেটাকে মালিকানা দলিল হিসাবে ক্ষমতা প্রদান করেন । কিন্তু অনেক সমায় একটা রেকর্ড চুড়ান্তভাবে প্রকাশ হওয়ার পরে সেখানে আমরা অনেক ধরনের ভূল দেখতে পায় । যে ভূল গুলো সংশোধন না করলে আমাদের মালিকানা থাকেনা । আর খতিয়ানের এই ভূলের অনেক প্রকারভেদ আছে যাহা নিয়ে আমি অন্য একটা ব্লগে আলোচনা করবো আমি এখানে শুধু খতিয়ান সংশোধন নিয়ে কথা বলবো । জরিপ চলাকালীন সাময়ে ছোট বড় সকল ধরনের ভূল আমরা সেটেলমেন্ট অফিসার কর্তৃক ৩০ ধারা ও ৩১ ধারায় (আপত্তি দাখিল এবং আপিরের মাধ্যমে ) সংশোধন করতে পারি । – সেটেলমেন্ট অফিসার প্রজাস্বত্ব বিধিমাল ১৯৫৫ এর ৩০ ও ৩১ বিধি মোতাবেক এই গুলো সংশোধন করতে পারেন ।
AC-LAND কর্তৃক র্চূড়ান্তভ প্রকাশিত খতিয়ানের ভূল সংশোধনের পদ্ধতি
জমির রেকর্ড চূড়ান্তভাবে প্রকাশ হয়ে গেলে কিছু কিছু ভূল the state acquisition and tenancy 1950 – এর 143 ধারামতে এবং প্রজাস্বত্ব বিধিমাল ১৯৫৫ এর বিধি ২৩ – এর উপবিধি ৩ অনুযায়ী করণীক ভূল সহকারী কমিশনার ভূমি (এসিল্যান্ড অফিসার) সংশোধন করতে পারেন – সহকারী কমিশনার ভূমি (এসিল্যান্ড অফিসার) আবেদনের ভিত্তিতে প্রজাস্বত্ব বিধিমাল ১৯৫৫ এর ২২ বিধি এর ১ উপবিধি অনুযায়ী খতিয়ানের দৃষ্ট করণিক ভূল পর্যাচলোনা করে দুই নাং রেজিষ্ট্রারসহ সংশোধণ করতে পারেন । তথা সাধারণ যে ভূল গুলো যেমন: করণিক ভূল – প্রিন্ট ভূল –ইত্যাদি
২০০৪সালে the state acquisition and tenancy Act ১৯৫১ সালের আইন সংশোধন করে ভূমি জরিপ ট্রাইবুনাল এবং ভূমি জরিপ আপিল ট্রাইবুনালে গঠন করেন । অত্র আইন অনুযায়ী ভূমি জরিপ রেকর্ডে ভূলত্রুটি হলে জমির মালিকগন প্রতিকার পেতে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইবুনালে মামলা করতে পারেন ।রাষ্ট্রিীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৫ (অ) ধারার ৬ উপধারা অনুসারে চূড়ান্ত প্রকাশের এক বছরের মধ্যে ল্যান্ড ট্রাইব্যুনালে খতিয়ান সংশোধনের মামলা করতে করতে পারবেন । কিন্তু যদি এক বছরের মধ্যে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে না পারেন । তাহলে আইনের ১৪৫ এর (অ) ধারার ৭ উপধারা অনুসারে দুই বছরের মধ্যে (বিলম্বের কারণ প্রদর্শন পূর্বক) ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইবুনালে মামলা করতে পারেন । এখানে আপনাকে যথাযত করণ উল্লেখ্য করতে হবে । ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইবুনাল বিষয় টা যাচায় করার পর একটা রায় প্রদান করবেন । উক্ত রায় আপনার কাছে যদি যতযথা মনে না হয় তাহলে ৩০ দিনের মধ্যে আপিল ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইবুনালে আপিল করতে পারবেন । আপিলের রায় আপনার কাছে যদি যতযথা মনে না হয় তাহলে ৩০ দিনের মধ্যে (যদি বিলম্ব করে ফেলেন তাহলে যথাযতা কারণ উল্লেখ্য করলে আরো ৩০ দিন সমায় পাবেন আপিলের জন্য ) তথা মোট ৬০কর্ম দিবস । যদি আপিল ট্রাইব্যুণাল গঠন করা না হয় – তাহলে সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট ডিভিশনে আপিল করা যাবে ।
কিন্তু যদি এক / দুই বছর সমায় অতিক্রম হয়ে যায় তাহলে আমাদের ল্যান্ড ট্রাইবূনালের সমায় পার হয়ে যায় তখন আমাদের যেতে হয়ে এখতিয়ারধীন কোর্টে । এক্ষেত্রে আইনজীবীকে দেওয়ানি আদালতে একটি ঘোষণামূলক মামলা করতে হবে । উক্ত মামলার আরজির উপর ভিত্তি করে কোর্ট যাচায় বাচায় করবে এবং সকল তথ্য খতিয়ে দেখবেন । এবং সর্বশেষ একটা রায় প্রদান করবেন এবং উক্ত রায় অনুযায়ী উক্ত রের্কড সংশোধন করা করা হবে । যাহা আপনাকে নামজারির মাধ্যমে সংশোধন হবে তথা মামলার রায় মূলে নামজারি । কেননা কোনো রেজিষ্ট্রার / বালাম বইতে ঘষামাজা করা হয় না সেটা।
মৌজা ম্যাপ সংগ্রহসহ সকল ধরনের সার্ভে যন্ত্রপাতি সংগ্রহ করার ক্ষেত্রে আমাদের সাথে যোগাযোগ করন: ফোন করার সমায় রাত 10.30 মিনিট থেকে 11.30 মিনিট এর মধ্যে ।
